国土资源部曝光了囤积居奇，揭露了开发商囤积居奇的六招

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官方今天首次正式公布了一度流行的土地囤积和投机清单。记者昨天从国土资源部了解到，原定7月公布的房地产土地闲置、囤地炒地、别墅用地供应、各地保障性住房用地供应等也将全面放开，开发商囤地炒地的各种伎俩将一起暴露，各种名目囤地背后的动机也不会被打破。
延迟曝光。
“我会马上开记者招待会。是什么情况？到了就知道了。”昨天下午，记者从国土资源部信息办获悉，国土资源部决定今天召开专题新闻发布会，通报房地产土地闲置、土地囤积和投机、别墅用地供应以及各地保障性住房用地供应实施情况。这意味着外界广泛关注的开发商囤积土地的名单真的存在？如果规模大，会如何处理？各地经济适用房和普通商品房的土地供应指标是多少？这些疑惑或许有答案。
事实上，公告“迟到”了一个多月。此前，国土资源部办公厅副主任孙家海在20届全国土地日新闻发布会上透露，他计划在7月份曝光房地产用地闲置土地、囤积土地、别墅用地供应等情况，并宣布在各地实施保障性住房用地供应。
但由于种种原因，上述曝光并没有如期到来，而是由媒体提前曝光了《国土资源部房地产开发企业土地闲置情况表》。根据该情况表，截至去年9月30日，全国共有闲置土地案件1457起，闲置面积9772公顷，合同价256亿元，其中70%以上为居住用地，涉及全国28个省、市、自治区。其中，北京、广东、海南、江苏、重庆、贵州等地成为闲置土地的典型地区，占全国闲置土地的近70%。但记者向国土资源部询问名单时，得到的回答是名单并没有流出国土资源部，国土资源部会在一两周内召开新闻发布会，公布开发商囤积和炒地的具体情况。
巧用各种名目囤地。
虽然国土资源部土地利用司司长廖永林将土地闲置的原因分为企业和政府两大原因，并表示政府占大多数，但随着开发商跳出来做所谓的“澄清”，他们囤积土地的伎俩也暴露无遗。
诀窍一。
挖坑施工，等待升值。
“中央检查组到了就打几个洞，等检查组走了再继续旱地。”在开发商囤积土地的所有招数中，上海亿居房地产研究院综合研究部主任杨红旭对“挖坑施工，等待升值”的招数给出了非常生动的解释。
在过去的10年里，由于一线城市的楼市一直处于上涨通道上，房价的上涨也带来了地价的升值。开发商甚至不需要建房子，也不需要卖房子，只需要持有土地资源，等待升值带来的暴利。
以长江实业和和记黄埔在上海的裸露土地为例，根据2001年年报，长江实业和和记黄埔在长宁区的顾北项目当时是“有计划”的，计划2004年6月竣工。但在随后两年的年报中，古北项目已经在“计划”中，竣工时间从2004年推迟到2005年甚至2008年。
不仅顾北项目，长江实业和和记黄埔旗下的其他项目也在年报中被宣布为“计划中”已久。比如2005年2月，长江实业与和记黄埔合伙收购的马桥地产，就经历了两年多的“计划”阶段。到目前为止，马桥项目还没有完成。根据这种情况，年度报告中披露的完成时间将继续推迟。
根据国土资源部规定，土地闲置一年不满两年的，按出让或划拨土地价格的20%征收土地闲置费；土地闲置两年，依法应当无偿收回的，无偿收回，重新安排使用。但是，上述项目的“工期慢”，当事人根本没有受到处罚。业内人士指出，“挖坑施工”是他们的秘密武器。
“很多项目在房子打好基础后就会停工。象征性补偿建设单位的损失后，土地会被搁置，这样土地部门就不能说是蹲着，但确实一次又一次的拖延工期。”一位“亲身”试过这种囤地伎俩的开发商认为，“开发商‘挖坑’囤地的主要原因在于国土部门的土地出让合同存在巨大漏洞。一般的土地出让合同只规定开工日期和竣工日期，无法界定这段时间如何进展。而且对囤地的监管基本都在地方政府。如果当地政府视而不见，开发商用挖坑做幌子，这种监管就成了摆设。“。
诀窍二。
拒绝周边居民反对囤积居奇，不建房。
之前媒体曝光的国土资源部囤地名单中，华润位于亚洲奥运区云景华亭，1.8公顷商业服务用地未动工。据公开信息，北京华润置地于2004年8月31日签订了该地块的出让合同，并同意于2007年12月31日完成。2009年12月，在该地块附近的华亭嘉园A座和F座走廊张贴告示和示意图，称该地块将修建119.8米高的办公楼、99.9米高的酒店和21.2米高的裙楼。
但到目前为止，还没有开始工作。华润给出的理由是，政府部门没有对项目的开发程序给予行政许可，因为建设计划遭到业主的反对。
对此，业内人士表示，由于可能出现“挡光”等问题，在已建成的建筑物内建设新的商业设施往往会遭到业主的反对，但开发商可以通过邀请规划部门介入，采用听证的方式来解决问题。以前华汉国际等项目也有类似情况，在合理的时间内解决，并不是开发商拖延施工的借口。
诀窍三。
在开工期限前，要改变规划，囤地牟利。
在开发商囤积土地的各种招数中，最好是主动变更方案，因为根据规划部门的工作流程，开发商在申请修改方案后，必须经过至少30天的公示，征求社会的意见，无论最终批准与否，都会给开发商拖延工期的理由。
以去年“红了半边天”的屈光路15号为例。去年6月30日，房星地产以天价40.6亿元出让土地。这块地也成为去年北京央企做的第一块地王。面对即将到来的启动期限，去年12月30日，房星地产申请调整地块规划。目标包括两项。第一项是高度调整，将原施工控制高度60米调整为80米。原建筑控制高度80米调整为100米；第二项是在绿地面积不变的情况下，调整绿地和建设用地的位置。之后，虽然北京市规划委员会驳回了上述申请，但由于规划变更，土地以无法及时开工为由，得以避开开工期限。对此，北京市国土资源局有关负责人也透露，确实在地块开工截止日前不久收到延期开工申请。
“花了半年时间才想到改变计划，但在截止日期开始前就选择了，有点尴尬。”国土资源部某事业单位的土地专家告诉记者，按照正常程序，开发商通常在拿地后3个月内完成土地总体规划，是否需要向政府申请调整也要在3个月内做出决定。
“屈光路15号很聪明，因为不管整治申请批准与否，都会给这片土地带来一些‘好处’。”在上述专家看来，开发商实际上已经为屈光路15号的法规调整申请做了两方面的准备:法规调整成功是喜事，开发商通过调整方案可以给地块带来更大的利益；即使法规调整失败，30天的公示期等工作流程也会给这位即将到达施工期限的地王一个不开工的理由。
无独有偶，在刚刚曝光的国土资源部黑名单中，泛海建设名录名气很大，公司发布了“澄清公告”，称虽然2004年已经取得了4个地块的“国有土地使用证”，但由于教育支持和加强土地综合利用，2005-2010年4个地块经历了3次规划调整，3次收到新的“规划意见批复”海洋建筑公司还说，四个地块未能按原计划开工主要是由于项目功能和规划的调整，没有被政府收回的风险。
诀窍4。
外资身份办覆盖手续很难，也很合理。
除了积极修改计划，开发商的一些特殊“身份”往往成为他们囤积居奇的原因。
要反复上“囤积黑名单”。